Перед подписанием договора со строителями

Когда применяется

После выбора подрядчика и согласования цены, перед собственно подписанием договора. Один из самых дорогих этапов с точки зрения «потери от ошибки»: плохой договор — это либо переплата на 20-50%, либо невозможность взыскать брак. Юристы говорят, что 9 из 10 претензий заказчика к подрядчику в ИЖС не доходят до суда именно из-за слабого договора.

Проверяет: сам застройщик. Идеально — с привлечённым юристом по строительству или практикующим инженером технадзора, который видел десятки договоров.

Стороны и реквизиты

Стороны указаны полно: для физлица — ФИО, паспорт, адрес регистрации; для юрлица или ИП — наименование, ИНН, ОГРН/ОГРНИП, юр. адрес, банковские реквизиты. Часто подрядчик указывает только «бригада Иван Иванов» без официального статуса. Это значит — спор будет с физлицом без активов. Источник: Гражданский кодекс РФ, ст. 740 (стороны строительного подряда).
Подрядчик идентифицирован проверкой по ЕГРЮЛ/ЕГРИП (для юрлица/ИП). Бесплатный сервис: egrul.nalog.ru. Проверить: статус «действующее», нет ли в процессе ликвидации, виды деятельности (должны включать строительство — ОКВЭД 41.20).
У подрядчика нет открытых исков против него на крупные суммы — проверка на kad.arbitr.ru (для юрлиц) или сервисах «контур.фокус» (платно, но дешевле плохого подрядчика).

Предмет договора

Предмет договора описан конкретно: «Строительство индивидуального жилого дома по проекту № … от … на участке …». Не «выполнение строительных работ» (расплывчато), а «дом по проекту X».
Проект, по которому ведутся работы, указан как приложение к договору. Без приложения «делаем по проекту» — какому именно?
Спецификация работ из сметы является приложением к договору. С указанием объёмов и единиц измерения. Без неё «сделать всё под ключ» = в бесконечный спор «это входило» / «это не входило».

Цена

Цена указана: твёрдая или приблизительная (ориентировочная).
Твёрдая — фиксированная, не изменяется кроме случаев существенного изменения объёмов (ст. 743 ГК РФ).
Приблизительная — может корректироваться по факту. Опасна для заказчика — постоянно «доплатите ещё». Рекомендация: твёрдая цена с явным перечнем причин пересмотра. Источник: ГК РФ, ст. 709, 744.
Порядок расчётов: график платежей привязан к этапам, а не к датам. Платить «25-го числа каждого месяца» = подрядчик может ничего не делать и получать. Платить «после приёмки этапа N» = мотивация работать.
Авансовый платёж не более 20-30% от цены этапа. Аванс 50% и выше = отъезд бригады с деньгами после первого этапа.
Удерживается «гарантийный платёж» 5-10% до окончания гарантийного периода. Минимум — до устранения замечаний при приёмке этапа.

Дополнительные работы

Прописан порядок согласования и оплаты дополнительных работ. Без этого пункта подрядчик начнёт «обнаруживать необходимость» в новых работах в процессе и предъявлять счёт. По ст. 743 ГК РФ доп. работы должны быть письменно согласованы с заказчиком ДО выполнения.
Лимит самостоятельных решений подрядчика: до какой суммы (например, 10 000 ₽) подрядчик может потратить без согласования; выше — обязательно письменное согласие.
Изменения в проекте оформляются дополнительным соглашением, а не устной договорённостью.

Сроки

Срок начала работ и срок окончания указаны конкретными датами или периодами от подписания. «Срок — 6 месяцев с момента поступления аванса» — корректно. «По мере завершения этапов» — недопустимо.
Промежуточные сроки этапов прописаны в графике производства работ (приложение к договору).
Срок приёмки заказчиком этапа — 3-5 рабочих дней с момента уведомления подрядчиком о готовности этапа. Если не указан — действует «разумный срок» (ст. 720 ГК РФ), интерпретируемый сторонами по-разному.
Если заказчик не явился на приёмку в срок — этап считается принятым ИЛИ переносится с уведомлением. Без этого пункта подрядчик может через год сказать «вы не явились, я думал работа принята».

Ответственность сторон

Неустойка за просрочку подрядчика прописана. Типично 0,1-0,3% от стоимости этапа за каждый день просрочки. Без неустойки нет санкции — подрядчик не торопится.
Неустойка «зеркальная» — за просрочку оплаты заказчиком тоже прописана. Если только в одну сторону — суд может уменьшить как несправедливую (ст. 333 ГК РФ).
Размер неустойки разумный (не штрафной — иначе суд снизит). 0,1-0,5% в день — стандарт. 1% и выше — суд почти всегда снижает.
Ограничение ответственности подрядчика по договору (если есть) — не более 100% цены договора. Меньшее ограничение — невыгодно заказчику.

Качество и приёмка

Прописаны критерии качества работ — ссылка на проект, СП, ГОСТ. Без критериев «ужасно сделано» = «нормально, как вы и просили».
Порядок приёмки этапов и итоговой приёмки описан. Кто извещает кого, в какие сроки, какой документ подписывается. Идеально — приёмка с участием технадзора (можно своего, можно стороннего).
При обнаружении недостатков подрядчик обязан устранить их за свой счёт в установленный срок (типично 30 дней). Без указания срока — устранение может «забыться».
Заказчик может удержать стоимость устранения недостатков из последующих платежей или гарантийного удержания. Иначе — суд на 1-2 года.

Гарантия

Гарантийный срок указан и не менее 2 лет (минимум по закону для скрытых работ — 5 лет, ст. 756 ГК РФ). Лучше — отдельные сроки на разные узлы: фундамент 10 лет, каркас 5 лет, отделка 1-2 года.
Гарантия не привязана к подписанию акта — действует с фактического окончания соответствующего этапа. Иначе — подрядчик месяцами тянет с подписанием акта, а гарантия ещё не идёт.
Прописан порядок гарантийного обращения: письменное уведомление, срок реакции подрядчика (15-30 дней), порядок устранения за свой счёт.

Материалы

Кто закупает материалы — указано явно (подрядчик / заказчик / комбинированно по списку). Если подрядчик закупает — оговорено: на ваше имя или на своё, в каких магазинах, как передаются чеки/накладные.
Если материалы закупает подрядчик — обязан передавать заказчику все товарные накладные, чеки, сертификаты. Без накладных — невозможно проверить, что куплено именно то, и по той цене, что заявлено.
Право на остатки материалов после стройки — у заказчика, не у подрядчика. Без этого пункта подрядчик увезёт «свою» арматуру и плитку.

Прочее

Подсудность — по месту нахождения заказчика (ваш регион), а не подрядчика. Иначе судиться в чужом регионе — дороже и сложнее.
Применимое право — Российская Федерация. (Очевидно, но проверить).
Адреса для уведомлений указаны (как письменные, так и электронная почта). Уведомления на «несуществующий ящик» = у вас юридически нет повода для расторжения.
Договор подписан обеими сторонами на каждой странице (или прошнурован/пронумерован). Без этого подрядчик может «забыть подписать» лист с неустойкой.

Документы, которые должны появиться по итогу

Подписанный договор подряда — два экземпляра (по одному каждой стороне)
Приложения к договору: проект, спецификация работ, график производства, форма акта приёмки этапа, реквизиты сторон
Расписка/платёжное поручение об авансе (если уже выплачен)
Протокол разногласий (если стороны не пришли к согласию по отдельным пунктам — фиксируется отдельным документом)

Для расчёта смет под ваш проект — калькулятор офисижс.рф. Загрузите проект, получите расчёт за 5 минут.

Связанные материалы

Чек-лист Приёмка проектной документации — что должно быть в проекте до договора.
Методика Как читать смету — расшифровка позиций сметы (приложения к договору).
Методика-кандидат «Что такое строительный контроль и кому он нужен в ИЖС» — кто и как проверяет работы.